我國樓市限跌令緣何頻出，中國三線城市有35個，它們當中超過10座城市在近三個月中出現新建商品住宅價格環比下降，部分城市房價下跌有特殊原因。我國樓市限跌令緣何頻出。
我國樓市限跌令緣何頻出1
8月以來已有至少9個城市傳出“限跌令”，其中6個爲三四線城市。記者覈實多地後發現，網傳“限跌令”基本屬實，但各地政府對此態度低調，甚至避而不談。
以目前三四線城市房價跌幅來看，尚不足以引發金融風險，對地方政績和土地財政的考量是出臺限跌令主要動力。
南方週末消息，2021年9月15日，國家統計局公佈8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況：20個城市的新建商品住宅價格與上月相比有所下降，包括昆明、石家莊等7個二線城市，其餘均爲三線城市，但跌幅不大，如唐山、秦皇島等地跌幅約爲0.6%。
與此同時，昆明、唐山等地採取措施限制房企降價的消息在網絡上傳播廣泛，被稱爲“限跌令”。
據南方週末記者統計，8月以來已有至少9個城市傳出“限跌令”，其中6個爲三四線城市，分別是唐山、株洲、江陰、菏澤、桂林、岳陽。
然而，在非一線城市“限跌”之前，7月樓市調控的基調是“限漲”。7月22日，住建部房地產市場監管司司長張其光在接受央視採訪時表態，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。
網傳“限跌令”是否真實存在？各地房價爲何一邊限漲、一邊限跌？
“低調”限跌令
到目前爲止，並沒有哪一個地方政府公開發布文件，宣稱對房企降價行爲進行約束。
所謂“限跌令”，更多經由自媒體傳出，網傳措施主要包括約談房企、下發內部通知等，要求其不得惡意降價，否則面臨暫停網籤等懲戒手段。
南方週末記者覈實多地後發現，網傳“限跌令”基本屬實，但各地政府對此態度低調，甚至避而不談。
8月11日，湖南省重點新聞網站紅網報道，岳陽市住建局下發《關於房地產市場新建商品住房網籤成交價格限制的通知》，要求岳陽市4箇中心城區新建商品住房銷售實施價格備案，實際成交價格不得低於備案價格的85%，否則不予網籤。這被視爲2021年首個“限跌令”。
8月18日，南方週末記者致電岳陽住建局房地產市場監管部，工作人員否認曾下發這一通知。而接近這一事件的知情人士向南方週末記者透露，該通知並未公開發布，但曾通過內部渠道直接下達至岳陽當地房地產企業，目前暫未落地執行。
繼岳陽之後，一份江陰市《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》也在網上流傳。通知嚴禁商品住房以銷售價低於成本價、變相降價等方式低價傾銷、打價格戰，對違規者將採取限制或暫停網籤、錄入企業信用黑名單等措施予以懲戒。
網傳文件顯示，該通知由江陰市住建局於8月31日下發。該局房產科工作人員向南方週末記者證實，確實曾下發這一通知，但具體情況不願多談。
此外，株洲市委機關報《株洲日報》於9月9日報道稱，因市民反映部分房企及經紀公司大幅降價銷售新建商品房，株洲市住建局約談涉事公司負責人，要求立即停止違規銷售行爲，並計入企業信用不良記錄。報道顯示，涉事企業包括金碧置業、融盛地產、博瑞地產、欣盛萬博、貝殼經紀等。
株洲住建局一位科長向南方週末記者透露，《株洲日報》所報道的約談情況屬實，今年以來株洲房地產市場確實存在價格下跌現象。
除上述三四線城市外，雲南省會昆明也傳出通過座談會形式約談房企的消息，組織座談會的是昆明市房地產開發與經紀協會（下稱“昆明房協”）。
該協會一名負責人告訴南方週末記者，昆明房協曾於8月11日組織排名靠前的30家房企及大型經紀公司召開座談會，主旨是“穩房價、穩地價、穩預期”，但並不存在對惡意降價房企停止網籤的說法。
“昆明的網籤是住建部門在做，行業協會做不了網籤的事，也沒有停止網籤的權力。”該負責人介紹，政府部門也並未出臺相關政策以行政手段干預降價行爲。
該負責人坦言，昆明房地產市場近期確有跌價現象。房協的約談主要是向房企傳達昆明房地產市場整體運行平穩，提醒開發商不要因降價影響房屋交付和質量。
此外，吉林長春、山東菏澤、瀋陽沈北新區、桂林臨桂新區等地也均傳出有約談房企、下發內部通知等動作約束房企降價。南方週末記者依次向上述城市住建部門致電覈實，不過電話未能接通。
近三個月來，房價下跌集中在三線城市，岳陽、常德、秦皇島等地已持續下降三個月。（視覺中國/圖）
多地房價緩降
三四線城市，乃至部分二線城市房價，真的出現降價潮了嗎？
從國家統計局公佈的數據來看，近三個月來，房價下跌集中在三線城市。6月和8月新建商品住宅價格環比下降的城市中，三線城市均佔六成，7月份這一比例突破八成。
按照國家統計局的口徑，中國三線城市有35個，它們當中超過10座城市在近三個月中出現新建商品住宅價格環比下降，岳陽、常德、秦皇島等地已持續下降三個月。二線城市中，昆明、太原、哈爾濱也已連續下降三個月。
但總體來說，下跌幅度很小。8月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比最大降幅爲0.6%，僅唐山、秦皇島兩市達到這一水平，其餘大部分城市環比降幅0.2%-0.3%。
從具體城市來看，部分城市房價下跌有特殊原因。
上述昆明房協負責人告訴南方週末記者，昆明的真實住房需求在每年8萬套左右，從過去十年的交易數據來看，昆明房地產市場的交易量和實際需求量相對吻合，昆明樓市整體發展依然健康平穩。
不過，該負責人也承認，近期昆明房價出現了波動。“從五月份開始，漲價的樓盤有10多個，降價的樓盤接近40個，最大降幅在30%左右。”
他介紹，上月房價下降的部分原因在於，兩個2014年前後成交的樓盤以較低價格集中網籤備案。拉低房價的兩個樓盤分別是廣福城和西南海，均爲盤活出售的爛尾樓盤。2014年開盤銷售時正處昆明房價低谷期，西南海售價每平米7000多元，廣福城更是低至每平米5000多元。在以低價成交後，這兩個樓盤爛尾多年，直到近期才網籤備案，當年的歷史低價也計入當前昆明房市成交價。目前兩個樓盤共計500多套房屋入市，佔了昆明八九月份成交量的近四分之一，直接拉低昆明房價。
該負責人表示，把這兩個樓盤剔除後，上個月昆明新房均價爲14560元/平方米。國家統計局數據顯示，8月份昆明新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%。
在一家大型房企昆明分公司工作三年多的張龍向南方週末記者介紹，昆明一些好的樓盤還是維持原有價格水平，降價銷售的多數是地段或配套較差的樓盤。“就是好的更好，差的更差，市場對那些沒有什麼核心競爭力的樓盤或開發商很不友好。”
此外，非一線城市房價下跌，或與有的`房企面臨困境有關。
“陽光城的滇池半山之前好樓層賣一萬五六，前不久又推出兩棟，除了一樓不賣，二樓以上都是9998元／平米。”張龍告訴南方週末記者，從陽光城的滇池半山項目開始，各大房企在昆明的住宅項目紛紛降價。
“滇池半山一降，好多客戶就開始觀望，一觀望這個月的銷售額就賣不掉，於是你降一點、我也降一點，就形成這麼個情況。”張龍介紹，以前市場不景氣時房企也會採取降價措施，但不會像滇池半山這樣明顯降價，通常採用滯銷戶型打折、多付首付送車位等方式。
比住宅更明顯的是商辦市場。張龍介紹，昆明商辦市場甚至出現買一送一或第二套半價的促銷行爲。
上述昆明房協負責人認爲，這是因爲部分全國性房企受政策調控影響，資金鍊緊張，總部需要儘快回籠資金。
“其實今年6月開始，全國房價都在降，昆明也不可能獨善其身，因爲現在房地產企業（很多）都是上市企業，全國一盤棋。”
他介紹，2015年前後，昆明房地產市場上70%是本土房企，當時有項目推進的企業多達200餘家。受調控政策影響，不少昆明本土房企在2015年前後破產，大型房企開始進入接盤，目前昆明本土房企不超過10家，全國性大型房企成爲市場主導。
“目前昆明房地產市場層面沒有太大的負面情況，主要是中央要求降槓桿、限紅線，導致房地產企業資金緊缺，開發商爲了回收資金，造成了一些市場波動。”
這位負責人介紹，原本昆明的幾個項目上半年銷售狀況良好，但幾乎全部銷售款都被總部抽走。
“昆明市場其實挺好的，昆明這些項目賺的錢都是往北上廣或者新一線城市補充的。”張龍向南方週末記者證實，他所在的房企也從昆明分公司的營收中抽調資金向區域平臺補充。
類似的情況也出現在瀋陽。中國房地產報8月19日報道稱，瀋陽市沈北新區萬達盛京ONE住宅項目均價由11000元/平方米降至8000元/平方米，引發不少人排隊搶購。
南方週末記者以購房者身份向瀋陽一名從業五年的房產中介進行諮詢，對方表示，萬達盛京ONE降價後引發連鎖反應，瀋陽多個樓盤接連降價。“其實大家都有點挺不住了，資金壓力大，需要回款。”
冰火兩重天
財政部財政科學研究所原所長賈康告訴南方週末記者，三線城市房價走低並不是近期纔出現的，在過去十年中國房地產市場的發展中，一二三線城市的房價已經出現“冰火兩重天”的分化局面。
賈康介紹，十年來中國房價經歷了三波變化：2010年以後，一二三線城市曾有過高度一致的下調過程；2012年以後房地產景氣水平明顯提高，開始出現一二三線城市房價的分化；2014年全國房價回調，不同等級城市的房價分化更明顯，一線城市迅速衝高，二線城市緊隨其後，三線城市慢慢纔跟上。
賈康認爲，目前中國房價已經進入第四輪變化週期，開啓節點即爲2016年9月30日全國各大城市密集出臺的樓市收緊政策，即“930新政”。
“現在這波升浪有些地方還沒有結束，但是依舊呈現‘冰火兩重天’局面，冰的那一邊又出現跌得難受的情況。”賈康認爲，這是由於三四線城市存在房地產去庫存壓力。儘管一線城市房產成交量大、房價漲幅大，帶動全國均價上升，但並不代表三四線城市去庫存已經完成。
在他看來，不同等級城市房價的分化是合理的，反映了經濟學所說的“地租”，即不同地段有不同的土地溢價或貶值，符合經濟發展規律。目前昆明、岳陽等地房價下跌本質上是降價去庫存的過程。
他認爲，限價只能是權宜之計。面對冰火兩重天的分化局面，需要區別對待，治標更應治本，通過土地制度改革、住房雙軌制改革、金融雙軌制改革、房地產稅改革等四個方面基礎性制度建設的配套改革解決長期發展的健康度不足問題。
賈康分析，地方政府出臺限跌令的一大動力是房價下跌有礙政績，不僅顯得轄區內經濟不景氣，也不利於後續出讓土地獲取財政收入。
中國人民大學城市與房地產研究中心主任況偉大持相同觀點。他告訴南方週末記者，在房價與地價的關係中，是房價決定地價，房價下跌地價必然下跌，從而影響地方政府的土地出讓金收入，不利於政府政績。
他分析，地方政府出臺“限跌令”的另一原因還可能在於防範風險。因爲房價下跌幅度過大可能會引發大量房貸違約，不僅包括家庭住房抵押貸款，還包括房企開發貸款。當房價下跌幅度達到30%-40%可能會引發金融風險。
況偉大判斷，以目前三四線城市房價跌幅來看，尚不足以引發金融風險，對地方政績和土地財政的考量是出臺限跌令主要動力。
在實際執行層面，限跌令將產生多大效力尚有待觀察。
張龍告訴南方週末記者，他所在的公司有負責人蔘加了昆明房協組織的座談會，但公司實際業務也並未做出調整。“我們也是集團性公司，如果公司真沒錢了，我們該找錢也得找，該回款也得回。”
不過，座談會後昆明房地產業內也出現些許變化，張龍介紹，各家房企開始更多地想辦法調動購房者熱情。“其實大家都知道，如果真跌了，對整個市場、對所有開發商都不是最好的結果，能撐就撐住。”
此前賈康也曾撰文指出，“不要輕言三四線不行”，對於城市房價間“冰火兩重天”的分化態勢應保持相對樂觀的心態。
我國樓市限跌令緣何頻出2
越來越多的城市開始出限跌令了。
這一次，是河北張家口，是今年以來第9個發佈限跌令的城市。
根據張家口日報披露，近日張家口住建局、財政局等四部門聯合發佈了《關於進一步加快完善房地產長效機制的通知》。
在這份《通知》中，張家口市明確提出：
我市將完善“穩房價”“穩地價”的房地產“雙穩”工作機制。“穩房價”要嚴格執行商品房銷售明碼標價，一房一價制度，所有項目不得超出備案價格對外銷售。已取得預售許可的項目不得低於成本進行銷售，新取得預售許可的項目不得低於備案價格的85％進行銷售。
最後一句話意思很明確，已經取得預售證的新房，不得賤賣，不得低於成本價出手。最新取得預售證的新房，實際銷售價格不得低於備案價的85%，也就是說新房價格跌幅不能超過15%。明確限跌。
15%這個數字不是第一次看到。今年首個發佈限跌令的城市岳陽，就是明確市區新房跌幅不得超過15%。
此外，長春在發佈購房補貼政策時，也明確表示，鼓勵房企給予折扣優惠，但折扣力度不得低於備案價的85%，也就是跌幅不得超過15%。
細數一下，最近兩個多月來，出臺限跌令的城市已經接近10個，包括岳陽、桂林、菏澤、昆明、瀋陽、江陰、株洲、唐山等城市。
張家口不是全國第一個，也不是河北第一個，河北第一個出臺限跌令的是河北第一城、華北第三城唐山市。
8月13日，唐山市政府召開房地產企業座談會，華潤置地、中海、萬科等10家房企相關負責人蔘加。官方表示：“此次座談會中心議題是徵求房企意見，促進房地產市場持續、健康、平穩發展。”其中一位參加房企座談會的負責人說：
這次會議其實主要討論瞭如何救 市，要打壓惡意降價。
02
張家口爲何限跌？和岳陽、唐山、瀋陽、昆明、株洲等出臺限跌的城市一樣，跌太狠了。
岳陽就是因爲某些龍頭房企在5、6月份開展的降價促銷活動，幾個項目違規降價，相比開盤價降了兩、三千元，造成一些社會問題，才引發了岳陽市政府出手管控。
瀋陽、唐山、昆明、株洲皆是如此。
張家口地處冀北，在北京毗鄰。儘管是北京的衛星城，但由於距離北京核心地帶非常遠，毗鄰的也只是北京的生態地帶，而非產業地帶，因此受到北京的輻射非常有限。
目前，張家口的GDP爲1600.1億元，在河北省所有城市中位列倒數第三。
數據：河北省統計局
張家口的樓市需求支撐，主要是靠當地的剛需以及外出務工人員返鄉置業需求。
而且河北、北京、天津的投資需求，基本集中在北京與天津的中間地帶，很難外溢到張家口。
關鍵的是，張家口的人口一直在流出。
根據最新七普數據顯示，2020年張家口常住人口規模爲411.89萬人，相比於10年前，減少了22.7萬人，平均每年減少2.27萬人。
經濟、產業薄弱，人口流失，理論上來說，這樣的城市房價下跌才正常，上漲反倒不正常。
2015年之後，張家口和大多數三四線城市一樣，在貨幣棚改、通貨膨脹、地價上漲等三大推動力下，房價演繹了一波上漲。
但隨着之後北京、天津與廊坊等城市相繼收緊調控政策，整個華北地區籠罩在了陰跌的氛圍中，最爲關鍵的，由於國開行收緊了貨幣棚改政策，2019年貨幣棚改量大跌，2020年繼續下挫。
在這樣的背景下，株洲、岳陽這些依靠棚改撐起房價的城市，扛不住了，一路下跌。張家口也是一樣。
根據公開資料顯示，張家口主城區，已經從房價最頂峯的13000元/平米左右，降到了均價8000多元/平米。
尤其是進入2021年下半年以來，張家口主城區和周邊陸續有多個樓盤，迫於現金流和銷售回款等壓力，開始降到低於成本價銷售。
低於成本價銷售，如果不出手治理，顯然會帶亂節奏，這纔有了張家口以擾亂市場正常秩序、穩定房價爲由，出臺限跌令一事。
穩定，是大調控以來一直在強調的事情。面對一些開發商大幅降價，地方政府肯定會出手維持穩定。
你可以持續陰跌，但不容許價格大跌，因爲樓市不能有大的波動。
首先，房地產綁架了很多行業，比如銀行，建築行業，以及傢俱、鋼材、家電等一系列上下游產業。房地產一旦倒下，銀行的就會有一系列壞賬，進而引發一系列不可控的系統性金融危機。
其次。房價如果跌幅過大，樓市成交市場和土地市場都會冷卻，進而影響一個城市的財政收入和經濟發展。
因此，後續一些房價跌幅較大的城市，限跌令還是會繼續出臺。
當然，房價還敢冒尖的城市，也同樣會迎來拳頭。當下樓市處在一種雙向調控的狀態，熱點城市在繼續收緊，跌幅較大的城市則忙着限跌。
目的都是爲了穩定。樓市穩定，一方面不至於拖累經濟，另一方面則可以爲消費經濟、實體經濟、三孩政策等戰略，騰挪出空間。
管理層期望的是：
1、通過持續的強調控，實現樓市的穩定發展，削弱房地產經濟權重，讓實體經濟和消費經濟佔比強大起來。
2、通過不間斷的調控，穩定房價，與此同時大力發展實體經濟，提升國民的收入，最終稀釋高房價。
