一線城市二手房價格爲何全部下跌，多地二手房成交量顯著下跌 。自九月份以來，多個城市公佈房價“限跌令”，市場開始全面退燒，一線城市二手房價格爲何全部下跌。
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70城中52城二手房房價下跌
整體來看，9月份，各線城市房地產市場明顯降溫。據測算，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.3%轉爲持平。一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉爲下降0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉爲持平；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉爲下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉爲下降0.2%；二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
從同比來看， 各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格雖未出現負增長，但同比漲幅持續回落 。
據《金融時報》記者梳理， 70個大中城市中，新房和二手房價格上漲的城市數量減少，下跌城市明顯增多 。9月份，新房房價環比上漲的城市爲27個，環比下跌城市爲36個，持平城市7個，下跌城市較8月份明顯增多。其中，湛江和瀘州新房房價降幅達到1%。二手房房價環比上漲的城市僅爲17個，環比下跌城市達到52個，持平城市爲1個。其中，牡丹江二手房房價降幅達到0.8%，哈爾濱降幅爲0.7%。
“房價上漲城市已經連續5個月數量下調。從房價上漲趨勢看，在3-4月出現頂峯後，二季度來房價上漲幅度不斷收窄。”中原地產首席分析師張大偉表示， 尤其是二手房房價環比下跌城市多達52個，到達2015年3月來的高點，全國樓市房價拐點已經明顯出現 。
嚴調控是樓市降溫主因
據統計，今年以來，全國房地產調控已經超過500次，9月調控次數達62次。尤其是近幾個月針對二手房的調控成爲主要方向，多個城市發佈二手房成交參考價機制，效果正在顯現。
據張大偉介紹， 多地二手房成交量顯著下跌 。今年9月份，深圳成交二手住宅1765套，環比減少13.6%；成交面積169252平方米，環比減少13.4%。北京二手房成交量爲12575套，環比下降21%。上海二手房成交套數爲11000套，環比下降約40%。
自“三線四檔”融資管理規則、房地產貸款集中度管理制度等房地產金融宏觀審慎管理政策實施以來，房地產長效機制進一步落實。同時，針對經營貸違規流入房地產市場等違規亂象，相關部門下大力氣整治，重拳出擊滅“虛火”。 這些舉措都是促使市場迴歸規範和理性的重要因素 。
而在樓市降溫的大背景下，包括哈爾濱、菏澤、昆明、瀋陽在內的十餘個城市紛紛發佈通知，要求保持商品房價格穩定性。對此，李奇霖表示，往後看，在“因城施策”的背景下，一些壓力比較大的城市可能邊際調整房地產監管政策。 但“房住不炒”的政策總基調並沒有改變 。管理部門在多個場合表示要堅持“房住不炒”的定位，堅持不將房地產作爲短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，加強房企預售資金的'監管，加快建立房地產長效機制。
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三四線城市促銷回款熱
一二線城市銷售數據的回調，更像是信貸收緊和需求透支的階段性產物。人口、產業基礎等相對薄弱的三四線城市房價數據的回調或許更值得注意。
從9月份一二三線城市的房價環比漲幅數據看，分別錄得0.1%、0.0%和-0.2%。此次三四線城市房價指數數據首次下滑，也是2020年3月以來首次下跌。同時，70城新房環比下跌城市36個，比8月增加16個。超過一半城市新房價格下跌，且下跌城市數迅速擴大，單月下跌城市數接近翻番，歷史上非常罕見。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此分析，70城房價下跌主要是三四線城市大幅度打折促銷造成的。同時，一二三線新房價格指數同比漲幅分別收縮0.4、0.3、0.5個百分點，還是三四線城市收縮最明顯。
有房企投資人士在今年5月接受第一財經記者採訪之際，就明確表示公司已經不再聚焦三四線投資，而是更多回歸至核心都市圈的一二線城市。彼時，該人士有分享稱，主要擔憂三四線城市的去化。
以粵港澳大灣區購買力主力區惠州爲例，樂有家研究中心數據顯示，截止2021年上半年，惠州一手住宅庫存147035套，存量面積1583萬㎡，按照近半年每月平均消化速度計算，去化週期爲15個月，與去年6月相比下降了0.7個月，有一定的庫存壓力。當地多個熱銷樓盤實行首付款打折、備案價打折、首付款金融貸等促銷方式。
自九月以來，株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、唐山等多個三四線城市公佈房價“限跌令”。無論是地方調控止跌，還是開發商賣力促銷，離不開快速回款的核心訴求。有房企等市場人士表示，儘快賣掉項目回款在當下是首要任務。
三四線庫存上升背後是地產投資策略的整體趨於收縮。
10月18日，國家統計局披露今年前9個月全國房地產開發和銷售情況數據顯示，全國房地產開發投資同比增長8.8%；這是地產開發投資增速連續7個月收窄後，年內首次進入個位數。從9月單月數據來看，房屋新開工面積爲17442萬平方米，較去年同期下降約13.54%。
一面是新開工面積下滑，地產投資增速持續收窄；另一面是房企融資額度收窄。
貝殼研究院前三季度房企融資報告顯示，房企境外發債前三季度摺合約2370億元，同比下降35%。投資及融資端趨於收縮，房企經營策略迴歸求穩至上。陸續拉開帷幕的二輪土拍，民營房企更是成爲土地端最爲審慎的羣體，缺席多個熱門城市。
“房地產市場在去年至今金融、土地等多番調控之後，市場開始全面退燒，三四線低景氣度城市出現的庫存持續攀升，銷量停滯值得注意。”在上述華南某項目公司總經理等多位業內人士看來，三季度開始的一二手房速凍也導致市場拐點開始出現，四季度三四線高庫存城市很可能出現大範圍的價格戰。
