一線城市二手房價格全部下跌上海年內首跌， 9月份以來，受融資端收緊、從銷售端獲得回款壓力增加等影響，房企降價促銷的現象逐漸增多。一線城市二手房價格全部下跌上海年內首跌。
一線城市二手房價格全部下跌上海年內首跌1
10月20日，國家統計局發佈了2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。數據顯示，商品住宅銷售價格環比總體呈略降態勢，同比漲幅持續回落。其中，一線城市二手房價格環比全部下跌，上海年內首次出現下跌。
數據分析：拐點確立 樓市進入下行通道
各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比持平或下降。一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.3%轉爲持平。一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉爲下降0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉爲持平；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉爲下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉爲下降0.2%；二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
52個城市下跌，最大跌幅增加。9月二手房價格環比下跌城市爲52個，比前期增加18個。9月最大跌幅爲0.8%，8月最大的跌幅爲0.6%。雖然大部分城市跌幅在0.3%以內，但從趨勢來看，一旦出現環比下跌，配合成交量不斷萎縮，後續價格繼續下滑是大概率事件。此外，從城市級別來看，三、四線城市跌幅居前。可能是考慮到市場出現不好信號，最近個別城市公佈託市舉措，不過這些城市原本經濟環境，市場需求情況不理想，因此預計效果有限。
一線城市二手房全線下跌。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，今年首次看到一線城市二手房市場環比全線下跌。一方面調控政策持續發揮效用，尤其是信貸卡緊的情況下抑制交易。另一方面，市場轉冷的過程中心態也在發生轉變，觀望氣氛逐漸擡頭。尤其是一線城市是市場標杆，一旦標杆轉爲弱勢，市場看淡預期會進一步強化，其他城市房價下跌只是時間節奏的先後。
上海市場分析：金九落空 二手房年內首次下跌
盧文曦表示，金九給市場帶來很多預期，成交僅65.2萬平方米。9月首周開局只成交12萬平方米，雖然後續走勢穩步向上，但是增加量實在太少。最後一週雖然也在努力增加交易數值，但前期虧空太厲害，無奈成交總量連80萬平方米也達不到。從上海新建商品住宅交易情況來看，低於80萬平方米意味着市場處於“冷”的格局。成交銳減一方面和市場供應節奏相關，沒有穩定供應成交無法向上突破。另一方面，調控政策持續發揮效用，市場預期在調低，觀望氣氛逐步形成。因此指數上環比僅上漲0.2%，已經處於正常波動範疇。
8月上海針對存量市場出臺“三價就低”政策，在此影響下，市場成交進一步下挫，既8月成交量創年內低點後，9月繼續下滑，僅成交1.2萬套，繼續創年內新低。存量市場成交通常一個月在2萬套左右，9月成交量比正常情況要低40%。更何況是本應該有不錯銷量的傳統銷售季。說明這一調控政策成效非常明顯。一方面，購買二手房的需求在減少，不少轉向新房市場，即便有意願購買二手房也比以往理性得多。另一方面，房東對於價格預期開始轉向，價格談判的空間逐漸打開。從指數來看，9月環比下跌0.6%，環比上年內首次出現下跌。
後市展望：金九銀十相繼落空 樓市進入下行通道
盧文曦表示，銀十已經過半，儘管上海已經公佈第五批入市房源，後續新房供應短缺現象會有好轉，但調控政策不會有鬆動的可能。上海進入改善時期，不少買家通過賣一買一方式進行置換，受到政策影響，存量市場無法順暢流轉，進而會逐漸影響新房需求。另一方面，隨着調控效應，市場預期也在發生改變，處於市場中的買家會有觀望情緒。因此第四批已經開盤的項目中，觸發“積分制”的樓盤比例比第三批少大約10%。新房受多重管控，即便成交量萎縮，價格方面也不會有太大波動。指數拐點也會比存量市場晚一些出現。相對而言，二手房成交量會持續減少，而低成交難以支撐當前房價，從趨勢來看，二手房的市場拐點已經先於新房確立。
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有分析人士稱，伴隨下半年以來，全國房地產市場持續降溫，多個熱點城市成交同比轉降，受此影響，四季度熱點城市政策加碼的頻次將顯著低於三季度，甚至會出現政策空窗期。
三季度以來，全國房價整體下跌與房地產調控、信貸政策趨緊態勢密切相關。中原地產數據顯示，9月單月全國房地產調控累積62次，疊加1-8月的420次，2021年房地產調控次數刷新歷史同期記錄，達482次。
9月末至今，央行三次在重要金融會議中提及“房地產”行業，向市場傳遞穩定信號。日前，針對房貸問題，央行金融市場司司長鄒瀾表示，從數據上看，今年前三季度，個人住房貸款發放金額保持平穩，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩後，這些城市房貸供需關係也將回歸正常。
在地方政府層面，近期，廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行開始下調房貸利率。
此外，已有至少包括鄂州、東陽、張家口、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、江陰、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、新沂、安慶在內的15個城市發佈 “限跌令”，以維穩市場預期、防止房價暴跌。
中國房地產數據研究中心執行院長陳晟對第一財經表示，當前，樓市調控的定力仍然很足，部分城市的邊際放鬆並不足以改變“房住不炒”的主基調；而信貸政策的放寬，在短期內，也難以調整下行的市場預期。
9月份以來，受融資端收緊、從銷售端獲得回款壓力增加等影響，房企“降價促銷”的.現象在一些城市和區域逐漸增多。國慶期間，之前熱度較高的長三角城市如南京、蘇州等地，也相繼出現了88折、85折的特價房。但綜合多家市場機構的成交數據來看，此類“以價換量”的策略效用有限，樓市需求仍較爲低迷。
中原地產首席分析師張大偉分析指出，隨着房地產調控抑制市場的影響逐漸出現，三季度樓市的拐點已然出現，而在四季度，繼續下調或將成爲樓市趨勢。
