國慶樓市低迷或將步入寒冬期，全國樓市大部分城市都在降溫退燒，整體市場逐漸進入下行通道，當然，降溫中的二手房市場上仍有“行動派”，國慶樓市低迷或將步入寒冬期。
國慶樓市低迷或將步入寒冬期1
根據市場信息及多家機構監測的情況，多地樓市打響的國慶檔“搶收戰”整體來看效果不盡如人意。
中指院數據顯示，今年國慶期間（10月1日-7日），重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，購房者置業意願不足，市場情緒延續9月觀望態勢。其中一線城市成交規模同比基本持平，二三四線代表城市受前期樓市調控政策影響，房地產市場降溫明顯。其中，二線代表城市國慶期間新建商品住宅累計成交35.32萬平方米，同比下降43%；三四線代表城市國慶期間新建商品住宅累計成交13.68萬平方米，同比下降44%。
僅以上海市場爲例，除了蟠龍天地二期開盤即售罄外，目前並沒有新盤出現同樣的火爆情況，少有售樓處被擠爆的場景。而在二手房市場，帶着高先生及《華夏時報》記者看房的中介也感慨說，“生意不如往年”。記者注意到，在一些小區內，“掃街”的中介數量明顯較平日多，但駐足與之交談的小區居民只是少數。
而其他包括鄭州等城市，黃金週樓市也極爲冷清。
基於9月市場的下行以及10月第一週的市場情況，不少業內人士謹慎表示，全國樓市大部分城市都在降溫退燒，整體市場逐漸進入下行通道，“銀十”市場難言樂觀。
上海黃金週新房成交面積同比大降4成
“金九”黯然落幕，樓市彷徨步入“銀十”。
中指院數據顯示，“國慶”期間，上海新建商品住宅累計成交7.86萬平方米，較去年同期下降42%，市場表現平淡。假期當週，部分項目開啓黃金週優惠促銷，在樓市降溫的大環境下，上海購房者更加理性。
在上海新房市場，據《華夏時報》記者不完全統計，今年10月約有42個樓盤開啓認購或開盤，僅有7個項目在十一長假期間開盤或進行認籌。其中，10月2日，位於上海青浦徐涇的蟠龍天地二期項目（雲庭）進入選房階段，1457組家庭入圍，入圍積分高達81.23分。截至當晚7點，741套房源全部清盤。
有意思的是，雲錦東方、綠地海富·東上海、復地·湖畔和光、仁恆·海明院、濱江·一品苑、沁和園、天和尚海庭前7個項目在“黃金週”期間開啓認籌，其中多數實施了“精準推盤”。
例如，10月2日開啓認籌的綠地海富·東上海只接待認購者；10月1日至7日進行認籌的雲錦東方三期除了認籌門檻頗高（社保係數0.24；積分入圍比例1比2），購房者還必須提前於項目官微上在線填寫提交相關資質資料信息，並進行預約；國慶期間售樓處每天開放8小時，每小時只接待10組客戶。上海中原地產首席分析師盧文曦認爲，上海長假樓市歷來表現相對平淡，加之當前開發商和購房者的市場預期都有所降低。在整體降溫的大環境下，開發商“精準推盤”的做法或許是在試探市場。
密集房地產政策調控之下，全國樓市成交量自8月開始便出現同比、環比雙降，整體熱度減弱。進入“金九”時節，第二次集中供地遇冷，多城出現不同程度流拍，個別房企更是遭遇生存難題。
在“三道紅線”等融資端政策高壓下，銷售回款成爲房企保證安全的重要手段。進入樓市傳統銷售旺季的“金九銀十”，《華夏時報》記者注意到，9月以來，全國多個樓盤重啓降價促銷，全民營銷計劃、限時秒殺特價房、砸金蛋抽獎、送家電等方式層出不窮。儘管如此，市場仍然觀望情緒濃厚，成交下滑明顯。據克而瑞近期發佈的數據，“金九”並未達到市場預期：9月TOP100房企實現單月銷售全口徑金額8443.4億元，同比去年下降36.6%，同時百強房企中逾九成企業單月業績同比降低，六成企業同比降幅大於30%。來自億翰智庫的數據也顯示，9月被監控的40個城市商品住宅銷售面積爲1670.4萬平米，同比和環比分別下降31.5%和15.6%。億翰智庫方面認爲，“從供應來看，8月和9月供應量呈上行趨勢，但是成交量表現一般，主要是需求端乏力”。
多地樓市表現不一
二手房市場方面，包括北京、上海、深圳在內的多個重點城市，今年以來整頓“學區房”炒作亂象、嚴查違規資金流入樓市、打擊“假離婚”買房、全面收緊二手房信貸等政策接連落地，調控不斷升級導致置業者購房意願明顯下降，二手房市場逐步迴歸理性。例如，據相關媒體報道，國慶長假期間，北京二手房市場觀望情緒濃重，部分中介門店坦言，“幾乎沒有帶看客戶，這與去年反差極大”。
“國慶”期間，北京新建商品住宅累計成交15.74萬平方米（2019年同期爲2.06萬平方米，2020年同期基數亦較低）。據中指監測，多個項目在“國慶”假期前後集中開盤，其中不乏首批集中供地項目。爲吸引更多購房者，開發商紛紛推出線上購房節、線上直播、國慶特惠等營銷策略促進項目銷售。整體來看，在供應改善下，北京房地產市場保持一定活躍度。
當然，降溫中的二手房市場上仍有“行動派”。國慶期間，家住上海市閔行區七寶鎮的高先生就頻繁出門看房。其告訴《華夏時報》記者，自己對上海近幾個月的二手房調控非常有信心，“扭轉了房價只漲不跌的狀態”。高先生判斷上海二手房市場將逐步進入橫盤期，未來一年內都不會再有價格突然飆升的可能，希望可以早日買到滿意的學區房。
但相比其他城市，廣州、深圳國慶樓市熱度頗高。
在被房企視作回籠資金的關鍵節點十一長假期間，多地持續加大優惠力度，借勢去貨走量。例如，據廣州中原研究發展部統計，今年十一前夕及假期，廣州新年開盤或加推項目27個，合計6073套單位，推盤個數較去年十一增加10個，總推貨量同比增加75%，並創下近六年來同期的新高。
從媒體發佈的照片可以看到，一些熱門項目的座談區、沙盤人頭攢動、座無虛席，連過道都被擠爆。廣州中原研究發展部指出，今年十一黃金週對比往年同期呈現出盤量、貨量明顯增加的特徵，部分熱門區域樓盤、中心區高價盤以及舊改盤因調控政策致開盤時間延後，積壓貨量在十一期間得以釋放。
中指院統計，深圳國慶期間新建商品住宅累計成交10.99萬平方米，較去年同期增長175%。而武漢在國慶期間商品住宅累計成交8.82萬平方米，較去年同期下降55%，市場熱度明顯下降。受整體市場環境影響，購房者置業信心不足，大部分購房者觀望心態仍然比較濃厚。
已有十餘城發“限跌令”
值得一提的是，黃金週前夕，長期被嚴苛調控的樓市透露出了一些積極的消息。
9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議要求金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益；強調要準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，持續落實好房地產長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系等。
另據央行網站9月27日消息，央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會於9月24日召開。會議明確提出，要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。
對一週之內金融管理部門兩次聚焦房地產市場的平穩健康發展問題，被業內視作是提振房地產行業的重要信號。國金證券(11.430, -0.13, -1.12%)研報直言，“我們認爲中央已對地產困境有了較爲全面的認知，未來或將有部分調整。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也告訴《華夏時報》記者：“在當前房地產市場從過熱轉向過冷的過程中，央行房地產金融工作座談會及時發現市場新情況、新問題，務實高效、深入人心，對於四季度房地產市場有積極的作用。”其認爲，上述積極消息，可能會令近期很多城市房屋交易環比四連跌的局面有望扭轉，10月份市場交易數據也會有止跌或反彈的可喜變化，“銀十”有望迴歸。
與此同時，據《華夏時報》記者不完全統計，截至10月7日，已有包括江陰、大連、昆明、瀋陽、岳陽、菏澤、株洲、唐山、惠州、張家口、徐州等十餘座城市出臺了“限跌令”，加入托市行列。
不僅如此，部分城市目前也出現了房貸利率放鬆的跡象。據無憂找房平臺調研統計，目前廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經在下調房貸利率。其中，在廣州，光大銀行(3.480, 0.03, 0.87%)的首套房利率下降至5.60%，下降了40BP；廣州銀行的首套房利率已經降到5.45%，二套房利率降至5.65%。
國慶樓市低迷或將步入寒冬期2
2021年國慶期間，《華夏時報》記者走訪了貴州省銅仁市市區內多個樓盤發現，多個樓盤看房的人都較少。另外，在城區內爛尾樓較多的情況下，現房成爲銷售重點。
銷售大廳“空蕩蕩”
“國慶期間，優惠力度要大一些。”銅仁市萬山區一名銷售人員對《華夏時報》記者表示，若在國慶期間購房，可以在總價99折之後再優惠3-5萬元。她表示，國慶前6天，該樓盤銷售情況比較好，已經成交20多套，在記者走訪該樓盤的當天上午，她就成交了一套房子。
但《華夏時報》記者實際走訪瞭解到的卻是另一番景象。10月6日下午2-5點，記者注意到，直到下午三點多，該樓盤當天來訪簽到的人數僅5人。另外，銅仁市碧江區、萬山區的多個樓盤營銷中心看房的人都較少，售樓處幾乎可以用“空蕩蕩”來形容。
10月6日，銅仁市一樓盤冷清的銷售大廳。 張慧敏 攝
“國慶節看房的人並不是很多，大家都出去玩了。”張城（化名）在銅仁從事房地產銷售代理工作已經十多年，他判斷，從11月份開始，看房的人會逐漸多起來，年底的時候看房的人會多一點。
銅仁市位於貴州省東北部的武陵山區腹地，東鄰湖南省懷化市，北與重慶市接壤，常住人口300多萬，2020年，銅仁市地區生產總值爲1327.79億元。網絡上衆多的城市等級劃分中，銅仁市在四線城市和五線城市中飄忽不定。碧江區是銅仁市的城區，萬山區與碧江區相鄰，被稱爲開發區，這兩區是當前銅仁市民購房較多的區域，截至2020年11月1日，碧江區與萬山區的常住人口共60.27萬人。
全國房價行情網最新數據顯示，2021年9月，銅仁市市區（碧江區和萬山區）的二手房掛牌均價5198元/平方米，同比下降5.46%；新房均價爲3671元/平方米。查看全國房價行情網近五年的數據，《華夏時報》記者發現，2016年11月開始，銅仁房價一直處於上升趨勢，均價超過4000元/平，直到2020年年初，銅仁市新房價格開始下跌，截至目前已經連續16個月低於4000元/平。
銅仁市區近五年新房價格。 來源：全國房價行情網
58安居客房產研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，不僅是國慶期間，進入到三季度，不少四五線城市的`樓市已經開始明顯降溫，各地也不斷出臺“限跌令”對市場進行干預。因此，國慶期間四五線城市的樓市遇冷是此前樓市降溫狀態的延續，不少城市的樓市已過渡到買方市場。
同時，張波表示，同比去年同期，今年的國慶樓市可謂非常“慘淡”，除了少量熱點城市的優質限價新盤外，很多售樓處都存在人氣不足現象，這和今年樓市成交重心變化有關，今年的樓市成交量主要集中在上半年，而去年則是下半年。連續近一年的熱銷也導致購房需求得到深度釋放，造成今年十一樓市整體遇冷。
樓盤停工多見，中介建議買現房
在銅仁，期房和現房的區別較大。不比深圳這樣住宅供不應求的城市，新建商品住房幾乎都是期房銷售，在銅仁，期房存在更多不確定因素，現房銷售成爲樓盤宣傳的重點。
縣際大巴上宣傳“現房”。 張慧敏 攝
“別看期房，期房不安全，現房安全一點。”當《華夏時報》記者表示計劃在銅仁買房時，銅仁市一名房地產行業從業人士告誡記者。另外，記者在採訪過程中瞭解到，同一樓盤，期房的價格一般情況下比現房便宜不少。“現房5000多元/平，期房4000多元/平，如果不着急入住，您可以買期房。”該樓盤的銷售人員對《華夏時報》記者強調，該項目交房從來不會逾期。
爲何期房“不受待見”？一名銅仁市的住房中介對《華夏時報》記者表示，目前銅仁市市區內爛尾的樓盤不少於10個，開發商在拿地的時候是資金或許充足，但是可能會在樓盤開發途中把資金運用到其他地方。
上述中介對《華夏時報》記者表示，位於碧江區的濱河首府目前屬於“半爛尾”狀態——賣了一些房，但是資金不足，如果房子銷售不好，沒有資金回籠，樓盤就會處於停工狀態，只能等賣房有了資金再動工。他表示，濱河首府計劃今年年底交房，儘管已經封頂，但是外立面還沒有開始施工，應該不能按時交房。
另外，位於萬山區的金麟尚城目前也已經停工。張城告訴《華夏時報》記者，“金鱗尚城分三期開發，目前正在建設三期，但是三期的建設已經停工數月。有的樓盤賣的不算好，因爲疫情，很多人開始觀望。”
“樓盤停工主要和銷售回款的節奏變慢有關。”張波表示，當下房企的主要現金流還是取決於銷售回款，期房銷售佔比非常高，因此一旦市場整體降溫導致銷售節奏變慢，開發節奏就會受到直接影響。確定合理的銷售價格，保持穩定的銷售節奏是避免出現“爛尾”的重要方式。同時，張波表示，企業要注意自身的財務穩健度，避免過高的財務費用。
銅仁市區的消費能力並不算強，樓市受到疫情影響似乎也並不奇怪。《華夏時報》記者注意到，在銅仁市內，購物中心集中在碧江區的大十字和小十字區域。銅仁市萬山區的金街商業區在去年開業，目前，人流較少。“那邊人都沒幾個。”一位銅仁市民對記者表示。另外，該市民告訴記者，碧江區的時代天街小區有部分底商，前兩年開業的時候人比較多，但是現在的人流也很少，“不熱鬧”。
銅仁一樓盤的商鋪幾乎是關門狀態。 張慧敏 攝
銅仁市一樓盤的底商還未有商戶入駐。 張慧敏 攝
《華夏時報》記者在走訪過程中瞭解到，仁山公園、水上明珠兩個小區目前都已經有多期業主入住，但是商鋪幾乎都沒有開業。對於小區商業沒發展起來的情況，一名住房中介表示：“這會給開發商造成影響，對業主基本上沒有影響，（沒有吵鬧的商業）業主的居住環境還比較安靜。”
