山東菏澤首套房首付下降，2月17日，據中新經緯報道，工、農、中、建四大國有銀行的確下調了該市個人住房貸款首付款比例，全國已有多個城市的公積金貸款政策有所放鬆，山東菏澤首套房首付下降。
山東菏澤首套房首付下降1
近日，市場有消息稱，山東省菏澤市工行、建行、農行，對於名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，首付比例較此前下降10個百分點。
2月17日，據中新經緯報道，記者從中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行山東省菏澤市相關營業網點處獲悉，四大銀行下調了該市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。
對於個人住房貸款首付比例下調一事，中國銀行、農業銀行、工商銀行菏澤市相關網點工作人員均予以證實，“該政策是在菏澤全市執行的”。
另據中國證券報，中國銀行菏澤某營業網點貸款部門客戶經理表示：“不過，具體還要看貸款人是否是‘無房無貸’，同時還要看具體樓盤，樓盤在合作銀行申報時如果定的是20%，就可以操作，但如果定的是30%，那就不行了。不過菏澤大部分的樓盤都應該是可以按20%操作的。”
據財聯社17日報道，菏澤農行一位信貸經理對記者證實，該行“無房無貸”購房者的首付比例的確已由30%下調至20%。同時，首套房、二套房的貸款利率分別由去年年末的5.95%、6.14%下調至當前的5.6%、5.95%。
另據21世紀經濟報道，記者從建設銀行菏澤地區兩家支行網點負責住房貸款的人士處瞭解到的一份《關於調整個人住房貸款首付款比例的通知》顯示，除了“無房無貸”首付比例下調外，其他情況的.首付比例也進行了調整，具體爲：
對名下無住房(不含農村集體土地房屋，下同)且無個人住房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行20%；
對名下無住房有個人住房貸款記錄且已結清或實際擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行25%；
對名下實際擁有1套且存在相應購房貸款記錄的居民家庭。申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行30%；
對擁有兩套及以上住房且無個人住房貸款記錄或有住電款記錄但已經結清的居民家庭，申請貸款購買住房的，首付比例可以執行40%。通知自2月14日起開始施行。
據財聯社，一位工行信貸人士介紹稱，當地房貸額度較爲充足，審批完成即可放款，但目前由於春節假期剛剛結束，所在支行的業務量並不大，與往年的放貸規律基本一致。
當地多位房產中介透露，工、農、建三大行近日同步啓用上述調整後的貸款政策，但針對特定客羣，在具體執行方面可能略有差異。比如，其中一家銀行對於名下有兩套及以上房產的購房者仍執行40%的首付比例。此外，對於部分信譽良好的購房者，首套房貸利率也會有一定優惠。
“調整後的房貸利率基本集中在5.6%與5.9%兩檔。”另一位房地產中介表示，一般“首房首貸”利率在5.6%，“有房且有貸”（名下有房且相對應有一套住房貸款餘額）的購房者執行5.9%的利率，但如果名下有兩套及以上房產但房貸餘額已清償的購房者仍可享受5.6%的低檔利率。
有利於住房剛性需求釋放
業內人士表示，2021年以來銀行在房地產貸款集中度約束下，兩成首付的做法非常少。
據中國證券報，“兩成首付已是較爲明顯的政策寬鬆信號，此次菏澤政策打響了住房按揭貸款降首付的第一槍，這也和當前房地產市場形勢、金融形勢的變化等有關。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，雖然此前廣西北海和四川自貢等地降低了公積金貸款首付比例，但降低商業貸款首付要求，纔是最關鍵的。
從易居研究院監測數據來看，2021年下半年，菏澤市房地產市場迅速降溫。菏澤市牡丹區新房銷售在2021年10月達到階段性高點之後，無論是成交量還是成交均價均迅速回落。
數據來源：易居研究院
進入2022年，菏澤市商品房市場繼續調整。有機構數據顯示，今年1月，菏澤城區整月銷售新房共約1800套，相較去年12月的1900套下降了約5％，較去年1月的3100套，下降約42%。
根據第七次全國人口普查結果，菏澤市常住人口約879.6萬人。
貝殼研究院高級分析師潘浩指出，部分地方對房貸首付比例的調整，特別是針對首套房的調整有助於釋放剛性住房需求，對穩定房地產市場運行具有積極意義。潘浩同時表示，2022年上半年依然處於房企債務到期的高峯階段，房企的資金壓力仍然較大，類似政策的出臺也有利於穩定房企運營。
中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜也稱，下調首付比例釋放積極信號，預計會對當地市場情緒形成一定的提振。與此同時，不排除未來會有更多城市效仿跟進，特別是一些市場調整壓力較大的三四線城市。
今年以來多地密集調整房貸政策
除菏澤之外，今年以來也已有多地房貸政策調整。
1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心發佈《關於調整住房公積金貸款政策的通知》，明確了降低公積金貸款的首付比例，爲今年全國首個降低首付比例的城市。
1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心發佈《關於調整住房公積金政策相關問題的通知》，放寬了住房套數認定政策，實行“只認貸不認房”的認定標準。
此外，南寧市提高了最高貸款額度計劃，由原來的60萬元、50萬元提升至70萬元、60萬元。寧波市針對連續繳存住房公積金滿2年，且按照國家生育政策生育二孩或三孩的家庭，其在首次申請公積金貸款購買首套住房時，提高了住房公積金最高貸款額，由60萬元/戶提高至80萬元/戶。濟南市和青島市則放鬆了公積金異地貸款的要求，簡化了申請條件，放寬了戶籍限制等等。
據不完全統計，今年1月份各地出臺樓市政策已超過66次，主要包括公積金政策寬鬆、人才購房補貼等支持性政策。“因城施策、適度糾偏”成爲房地產調控的主基調。
嚴躍進認爲，政策的放鬆，不僅激活了市場，還刺激了交易量，可以使市場更加活躍，對於房企去庫存等方面也會有積極的作用。因此，包括公積金在內的一些金融政策，後續還會持續寬鬆，持續回暖。
（聲明：文章內容和數據僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）
山東菏澤首套房首付下降2
日前，一份山東菏澤某國有大型銀行調整個人房貸首付比例的文件在網上流傳。2月17日，據中新經緯報道，工、農、中、建四大國有銀行的確下調了該市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比例從之前最低30%降至最低20%。
“同時還要看具體樓盤，樓盤在合作銀行申報時如果定的是20%，就可以操作，但如果定的是30%，那就不行了。不過菏澤大部分的樓盤都應該是可以按20%操作的。”中國銀行菏澤某營業網點客戶經理在接受中國證券報記者採訪時進一步說。
從易居研究院監測數據來看，2021年下半年，菏澤市房地產市場迅速降溫。菏澤市牡丹區新房銷售在2021年10月達到階段性高點之後，無論是成交量還是成交均價均迅速回落。
“兩成首付已是較爲明顯的政策寬鬆信號，此次菏澤政策打響了住房按揭貸款降首付的第一槍，這也和當前房地產市場形勢、金融形勢的變化等有關。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，
中原地產首席分析師張大偉分析指出，菏澤市場降低首付比例，對市場的影響預計有限，但對於全國其他城市來說，信心影響較大。首付成數變化，代表了整體房地產政策的轉向。支持剛需首套房購房會成爲未來政策變化的主要方向。
此前，全國已有多個城市的公積金貸款政策有所放鬆，但個人商業性房貸政策還沒有鬆動。不過，據北京青年報報道，專家指出，菏澤屬於非限購城市，這一調整符合國家政策。
山東菏澤首套房首付下降3
2月17日，市場有傳言稱，山東菏澤工行、建行、農行自2月14日起，名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，首付比例可執行20%，有房貸記錄且無房的，首付25%，執行首套房利率無房貸記錄或房貸已結清但有房產的（不限套數），首付30%，執行首套房利率有一筆未結清房貸，且對應僅有一套住房，首付30%，執行二套房利率。
對於該市場消息，貝殼研究院高級分析師潘浩認爲，首付比例的調整，特別是針對首套房的調整有助於釋放購房剛性需求，對加速市場穩定具有積極意義。“綜合前兩年的數據看，2020年房地產市場過度修復、2021年觸頂回落，而從兩年平均的銷售面積數據看與2019年相近，可見2020年下半年到2021年上半年對房地產市場的“透支”正在修復。此時出臺政策激勵剛需入市是穩定市場的需要。”潘浩表示。
數據顯示，過去十年共出現兩次市場築底過程，分別爲“2014年-2015年”和“2020年-2021年”，這兩次分別處於全國商品房銷售面積增速的兩個低點，在市場築底回調過程中均伴隨一系列調控政策，拉動增速水平止跌回穩。
潘浩稱，此類政策在信貸方面出現了相同的傳導路徑，首先從信貸利率開始，隨後是公積金相關政策的調整，最後傳導至商業貸款。 商業貸款政策的調整，傳遞出了市場築底的信號，由於2022年上半年依然處於房企債務到期的高峯階段，房企的資金壓力仍然較大，相關政策的出臺也有利於穩定房企運營。
