我國限跌令爲何相繼出現，就目前的樓市局勢，“限跌潮”出現利大於弊，避免樓市發生混亂進而房價大跌，未來或將有更多城市跟進“限跌令”，我國限跌令爲何相繼出現。
我國限跌令爲何相繼出現1
樓市迎來“限跌潮”。
什麼是“限跌”？在樓市中指實際成交價不得低於備案價的一定百分比，8月9日，湖南嶽陽市打響“限跌令”第一槍，岳陽市住建部要求商品房實際銷售價格不得高於備案價格，更不能低於備案價格的85%，否則無法網籤，除此之外，昆明、岳陽、惠州、唐山、株洲、江陰等城市陸續出臺類似“限跌”政策，比如株洲市住建局對大幅降價的項目負責人進行約談，並將記入企業信用不良記錄，同時下架所有涉嫌低價銷售的房源信息，無獨有偶，江陰市住建局正式發佈《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》，要求房企做好三點：1.房價款需足額進入監管賬戶，並接受相關部門全程監督；2.商品房成交價不得高於備案價，嚴禁低價(如低於成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰；3.情節嚴重的，將取消批次預售改爲現房銷售。
爲什麼要“限跌”？有人認爲，商品房既然是商品，就應該遵循市場的漲跌規律，不應該干預過多，也有人表示，上漲的時候不加以限制，下跌卻不被允許，這不太符合平衡規律，事實上，人們往往只看到了限制下跌的表象，而忽略掉不能無限制下跌的風險，自從恆大在線上開展“打折促銷”以來，樓市整體市場就已經被攪亂，排名第一的龍頭房企爲了回籠資金都在第一時間降價買房，其他房企勢必會蠢蠢欲動，剛開始還沒意識到樓市存在的“潛在危機”，當房企的三道紅線和銀行的兩道紅線出現時才恍然大悟，原來降價是爲了讓自己“跑得更快”，什麼意思呢？在三四線以下城市中，原本依靠棚改支撐的房價隨着棚改消失而出現晃動，房價上行壓力較大，那些被招商引資進入的房企，由於地價便宜，便通過降價快銷。
事實上，從2020年到現在爲止，降價促銷已經讓房地產走向了“偏路”，並對樓市整體產生了非理性影響，舉個例子，某大在去年年初率先開出8折購房，隨後又打出7.5折促銷活動，潘石屹和李嘉誠都透露過房企的利潤其實只有20%不到，很顯然這種“非合理性”的降價已經打破了樓市平衡，不排除惡性競爭導致房地產市場混亂情形，這纔是導致部分城市思慮再三後堅決推出“限降令”的真正原因。
房價下跌有何“後果”？
細心的朋友能夠發現，目前出臺房價“限降令”的城市均沒有一二線城市，尤其是一線城市，房價尤爲堅挺，堪稱有價無市，大部分降價的樓盤都處於三四線及以下城市中，假設按照這個趨勢發展下去，小城市的房價不斷下跌，大家都往大城市擠，無形之中會給大城市樓市供給增加壓力，小城市房子不敢買，大城市房價買不起，更會讓樓市陷入更加不平衡的僵局，除此之外，房價下跌還有無法預估的“後果”：
首先是房地產行業以外的下游產業將會受到影響，尤其是金融業和家居建材業，根據此前央行的調研數據顯示，我國城鎮家庭戶均1.5套房，多套房家庭較多，那麼房價下跌後，投資性房產或將面臨“斷供潮”，從近幾年阿里法拍網的法拍房變化數據就可以看出，目前房價還是相對穩定的情況下，法拍房的數量都在成倍增加，若此時房價再下跌，銀行能收回來的.可能就只剩房產了，沒有人願意再買房，更別提投資性住房裝修了。
其次是會降低土地價值預期，按照正常的國際經濟走勢，隨着貨幣貶值，物價保持合理上漲屬於正常現象，當房價大幅下滑後，土地價值預期會有所下滑，對於一個財政收入依賴土地的國家而言這是不利的，試想一下，房價大幅下跌，開發商爲保證有利潤空間，勢必會壓低土地出讓金，甚至不排除越來越多的房企面臨破產，因爲建安成本已經支出出去，包括土地出讓金、稅費、人工成本，這些都不可能因爲房價下跌而返還給開發商，最終無法讓房地產建設形成閉環，說白了過分打壓開發商容易讓房企走向“脫節”。
最後是房價下跌不利於房企營造良好的營商環境，反而容易造成房企一家獨大局面，舉個例子，假設房企A在全國大量拿地，每到一個城市都打價格戰，甚至不惜成本代價虧本賣房以實現資金回籠，到頭來大量的購房羣體都購買了低價房，其餘房企因爲成本較高不敢降價而逐漸被市場淘汰甚至破產，還沒有開建的樓盤眼看市場不對紛紛申請延期或停止建設，當大部分樓盤都做不下去後，只有房企A還在開發樓盤，此時房企A再坐地起價收割一波，形成市場壟斷，雖然這種情形並沒有發生，但這是可以預見到的。
對於樓市“崩 盤”，其實國外早有前車之鑑
美國和日本的樓市都曾經歷過大起大落，同時也是過去30年裏房地產最發達的國家，但是樓市都沒有扛到最後，最終因爲樓市泡沫解體導致經濟至少倒退10—20年。
根據2005年日本國土交通省發表的地價統計數據顯示，全國地價連續14年呈下跌趨勢，相比1991年下跌46%，基本回到1985年地價水平，同時商業用地縮水70%，比1974年還低，一方面反映出日本對房地產的真實需求度有所減少，另一方面也展現出房價上漲過快，降下來也很輕鬆，對於老百姓而言，房價下跌本該是好事，意味着買房所付出的成本更低了，然而日本樓市“崩 盤”後卻讓老百姓更加苦不堪言，一種奇怪現象在日本蓄勢待發：年輕人拒絕繼承，老年人急着出手！土地賺不到錢了，稅費就會調整，日本的遺產稅高達住房總價的20%，很多年輕人爲了繼承房子不得不支付那20%的遺產稅，要知道在日本買一套房均價近380萬元人民幣，相當於繼承一套房需要繳納76萬元的遺產稅。
而美國因爲次貸危機導致的樓市“崩 盤”後果就是全球在爲此買單了，由於美國曾是世界上經濟最強的國家，美元是世界貨幣硬通貨，達到綁架世界經濟和各國貨幣的地步，在樓市“崩 盤”後，通過連續多輪的量化寬鬆政策，不僅成功轉嫁風險、轉移危機，還在轉嫁風險和轉移危機中得到豐厚回報，令全球經濟出現衰退，而本國經濟則第一個出現復甦，這是在當時美國處於霸權時期的的扭轉招式，如若當時的美元不是硬通貨或美元不能影響世界經濟呢？其“後果”可想而知或許會是另一種局面。
筆者認爲，就目前的樓市局勢，“限跌潮”出現利大於弊，避免樓市發生混亂進而房價大跌，遵循市場規律固然重要，保持社會穩定也不可忽視，老百姓在房子身上付出了太多心血，一旦房價全面下跌，幾年甚至幾十年的積蓄便打水漂了，目前房子在家庭財富中的佔比較大，穩定房價就是在穩定家庭財富，當然對於剛需而言並不會有多少誤傷，畢竟房子並非完全不允許下跌，而是下跌得控制在合理範圍之內罷了。
我國限跌令爲何相繼出現2
近期，地產股表現冰火兩重天，市場態度分化，折射出房地產市場面臨的巨大壓力。
今年前8月，地產行業經歷調控超420次，政策覆蓋之廣、影響力之大遠超歷史同期。
近年，很多房企啓動內部調整改革，旨在提高抗風險能力、實現高質量增長。如何把握時機，助推企業中長期發展，成爲每名地產人的必修課。
近日，佳兆業集團控股副總裁、首席經濟學家劉策在博鰲·21世紀房地產論壇第21屆年會上表示，悲觀者永遠正確，但樂觀者才能生存。爆雷之後活下來的企業，應當“發下等願，結中等福，成上等事”，降低預期。
“之前房企之間競爭主要是資金、土地、人才資源要素的競爭。在土地端集中供地政策、三道紅線政策調控背景下，房企之間的競爭進入運營能力、產品力、成本控制能力的競爭。”在接受時代週報記者採訪時劉策表示，房企間的競爭已更加細化。
房地產市場未觸底
日前，國家統計局發佈8月全國70個大中城市房價變動情況。隨着前期出臺的調控政策不斷髮酵、信貸持續收緊，疊加市場進入淡季，新房、二手房上漲城市數量持續減少，降至年內最低水平，新房價格漲幅回落、二手房價格止漲轉跌，這是今年以來二手房價格首次出現下降。
從8月70城新建商品住宅房價指數來看，新建商品住宅上漲城市數量46個，較7月減少5城；
調控力度不減，房地產行業已進入縮量市場了嗎？
對此，劉策認爲，從行業大週期看，當下市場還沒完全到下行週期。目前，引發市場下行的主要原因是政策調控，既有投資客離場，也有剛需客受政策誤傷或者進入觀望階段。一段時間後，剛需購房人羣逐漸恢復，房地產市場成交規模將回歸基本面，需求還是會處在相對高位，而不是馬上進入下行趨勢。
市場下行壓力之下，房企銷售表現難言樂觀。8月，克而瑞地產研究中心29個重點監測城市商品住宅成交面積同比下降22%，環比下降10%，百強房企整體業績表現不及歷史同期，TOP100房企單月銷售操盤金額同比下降20.7%，環比下降10.7%。
與此同時，房企以價換量引發市場亂象。多城相繼出臺樓市“限跌令”，防治房價大漲大跌。
劉策認爲，未來將有更多城市跟進“限跌令”，一些人口與產業支撐不夠的城市面臨房價下跌壓力，部分房企不可避免地希望通過降價等措施快速去化回籠資金。
關於第四季度是否將出現大規模降價潮，劉策給出否定答案。在他看來，一方面，大部分一二線城市在售項目都是限價房，降價空間小；另一方面，大部分房企對政策已有一定預期，知道降價空間不大。
行業步入精細化運營時代
地產行業迎來大變局，房企發展邏輯亦發生重大變化：力求取得規模、利潤與安全三者的平衡，“活下去”成爲最迫切的訴求。
現實問題是，眼下多數房地產企業爲上市公司，如果僅要求安全，則無法滿足股東對利潤的要求。
劉策認爲，房地產的邏輯關係相對簡單，但也存在悖論。對多數房企而言，安全建立在一定的增長速度之上，銷售規模和負債規模相適應才能達到安全邊界。但目前市場進入下行階段，企業要適當放慢速度，不能激進投資。控制節奏的打法看似安全，實際上是更不安全。
事實上，當房地產市場接近天花板時，多數房企選擇轉型，向管理要紅利。暴利時代遠去，房地產行業正走向精細化運營時代。
“負債水平、投資節奏、業績增長，這些指標確實一開始就要定下來。我們現在的做法就是大層面上慢慢淡化(考覈)色彩，更關注如何做好精細化運營。”劉策表示，精細化運營最核心的點是既能夠保證速度，又能夠保證安全，同時還能保證利潤。
具體而言，劉策認爲要“向時間要利潤”，儘快拿地，只要回款快、開發快，房企一定是安全的。對大企業而言，最核心的成本是財務成本，可以用快週轉抵消財務成本。企業應從微觀模式的改革應對龐大行業的挑戰。
