房地產估價案例精選，隨着經濟體制改革的深化和對外開放政策的實行，資產評估作爲我國社會經濟活動中一個重要的中介服務行業，在社會主義經濟體制改革中發揮着十分重要的作用，以下分享房地產估價案例精選。
房地產估價案例1
案例1：
某建築物爲28層框架剪力牆結構樓房，於2003年建成並投入使用，現對2層進行估價，2層套型設計較爲合理，朝向爲南，工程質量優，目前保養維護較好，有專業物業管理公司維護和管理。
其外牆貼有白色條形磚，客廳臥室內牆面刷白色塗料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話、空調插孔、小區設有專門的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有。現已被司法機關扣押。
問題：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?爲什麼?
2、寫出估價技術路線。
參考答案：
1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因爲該房地產是在遵循合法原則的前提下，根據估價對象的情況以維持規劃用途(爲公寓)來實施的。
2、
①市場法技術路線：蒐集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。
②收益法技術路線：蒐集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算淨收益;選用適當的`報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價格。
案例2：
趙某於20XX年6月預購了一幢別墅(總售價爲120萬元)，並先後向開發商支付了114萬元。該別墅於20XX年6月30日竣工後，趙某付清了剩餘的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設施，並重新進行了裝修，花費了40萬元。
20XX年9月爲籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，並於20XX年9月10日委託估價機構進行了估價，此時同類型(指重新裝修前)的別墅的正常市場售價爲130萬元，趙某希望評估價值爲20XX年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元，現估價人員掌握的資料有：
1、趙某與開發商於20XX年6月簽訂的商品房買賣合同原件;
2、趙某的購房發票;
3、商品房預售許可證複印件;
4、其他有關房地產市場資料。
請問：
1、上述資料用於抵押估價是否齊全?
2、估價人員可否承諾按170萬元進行估價?
3、可否按20XX年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?爲什麼?
標準答案：
1、上述資料用於抵押估價尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的證明，拆除裝修部分的成本等。
2、房地產估價人員不能承諾按170萬元進行估價，估價機構應按照獨立、客觀、公正的總原則進行估價，不能爲了承攬業務而迎合估價委託人的要求，使估價結果畸高或畸低。
3、不能按20XX年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值。因爲重新裝修會破壞原有裝修，並使原有裝修價值受損，所以重新裝修後的房地產價值並不等於簡單的成本相加，應按別墅裝修後的社會平均成本進行估價纔是科學合理的。
房地產估價案例2
一、 資產評估的基本理論框架體系
（一） 資產評估的概念
資產評估是指專業評估機構和人員，按照國家法律、法規和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產在某一時點的價值進行分析、估算並發表專業意見的行爲和過程。
（二） 資產評估的基本理論
1、 資產評估是對額定產權的評估
資產評估通過對資產的現時價值進行評定和估算，爲各項資產業務提供公正的價值尺度。這是資產評估最基本的功能。就像任何商品不能沒有價值尺度一樣，在生產要素、產權等生產
條件由市場配置的情況下，各項資產業務都需要有與之相適應、符合該資產業務性質的價值尺度，才能在維護當事人合法權益的基礎上，保證資產業務的順利進行。
2、 資產評估的目的決定了資產評估的價值類型和方法
（1） 資產評估的目的
資產評估的目的即是說明爲什麼要進行資產評估、評估結果是爲何種資產業服務。它是資產評估業務的基礎，在較大程度上決定了資產價值類型的採用，並在一定程度上制約着評估途徑和方法的選擇。資產評估的目的可以分爲非法令評估和法令評估兩種。
（2） 資產評估的價值類型
1） 公允市場價值。它是指資產在評估基準日的公開市場上的交易價格。它是在買賣雙方地位平等，雙方充分、合理地擁有全部的相關信息，並且雙方都是有理智的經紀人的情況下自願成交的價格。
2） 投資價值。它是企業併購、資產轉讓等資產經營活動中所涉及的頻率最高的價值類型。它是某項特定資產相對於某個特定的購買者（或所有者）的價值，表現爲該資產給其所有者（或未來所有者）帶來的未來收益的價值。
3） 賬面價值。它僅僅是會計和納稅上的概念。
4） 內在價值。它是指資產預期創造的未來現金流的現值。
5） 重置價值。它是指在現時的條件（市場條件和技術條件）下，獲得與被評估資產同等功能的處於在用狀態下的資產所需耗費的成本。
6） 清算價值。它是指企業停止經營，變賣企業所有資產減去所有負債後以貨幣形式存在的餘額。
7） 在用價值。它是指作爲企業組成部分的特定資產對其所屬企業能夠產生的價值，而不考慮該資產的最佳用途或資產變現所能實現的.貨幣數量。
（3） 資產評估的方法
1） 成本法。成本法是在現時條件下，被評估資產全新狀態的重置成本減去該項資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，估算資產價值的方法。
2） 收益法。收益法是將評估對象剩餘壽命期間每年(或每月)的預期收益，用適當的折現率折現，累加得出評估基準日的現值，以此估算資產價值的方法。收益現值法通常用於有收益企業的整體評估及無形資產評估等
3） 市場比較法（亦稱市場法）。市場法是通過比較被評估資產與可參照交易資產的異同,並據此對可參照交易資產的市場價格進行調整,從而確定被評估資產價值的方法。
（4）資產評估的目的決定了資產評估的價值類型和方法
在實踐中，決定價值類型是多方面的，其中最核心因素是特定的評估目的。這主要是由於資產特定評估目的直接影響市場條件，因而最終影響資產功能和狀態。
資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型適應。資產價值類型是由資產的特定的評估目的決定。一般認爲，在某一特定的評估目的必然有其相適應的價值類型或者價值屬性，資產價值類型決定評估方法選擇和使用，也就是說，不同評估方法其實體現了資產不同價值屬性或者價值類型。
房地產估價案例3
房產繼承的經典案例分析
案例：
張老漢夫婦有一兒一女，兒女都已經成家並買了房子。剩下老兩口居住在張老漢單位房改時買的兩居室裏。20XX年老伴不幸去世，剩下張老漢一個人。20XX年，張老漢親筆書寫了一份遺囑，指定由兒子繼承自己的房產。
20XX年，張老漢被檢查出患有肺癌晚期，住院期間女兒無微不至的照顧，讓張老漢心裏很滿意，打算給女兒寫份遺囑，但此時張老漢已經無法執筆，就由女兒請律師現場見證並製作了份代書遺囑，指定房產由女兒一人繼承。張老漢去世後，兒女各執一份遺囑發生爭執，訴訟到法院。
律師分析：
1、遺囑中所涉房產系張老漢婚後分配併購買，依法屬於夫妻共同財產，夫妻應各佔一半份額。
2、張老漢妻子去世時，由於沒有立遺囑，適用法定繼承，張老漢和兒子、女兒均有繼承權，一般等分的話，三人各得(1/2*1/3=1/6)房產。
3、張老漢的遺囑對自己的(1/2+1/6=4/6)有效，由女兒繼承，女兒應得(4/6+1/6=5/6)房產。
4、兒子應得1/6房產。
5、經評估房產價值，房產可以由女兒取得，兒子應得份額可由女兒支付給兒子。
房產繼承，同其它遺產繼承一樣，是指依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權及其土地使用權轉移歸繼承人所有的法律行爲。房產繼承，是所有權及使用權繼受取得方式的一種。
(一)繼承必須在被繼承人死亡後開始。法律規定的繼承權，只是繼承人享有的一種期待權，如果被繼承人沒有死亡，繼承關係就不會發生，只有在被繼承人死亡以後，繼承權纔會成爲既得權。
遺囑繼承權的實現，必須存在被繼承人生前立有合法遺囑和被繼承人已死亡，否則遺囑繼承關係也不會發生。如父母健在，其房地產子女就不能繼承。父母意願將自己的房產贈與子女是可以的，但這種行爲叫生前贈與，不叫繼承。
(二)繼承遺產的人，必須是被繼承人的合法繼承人，即法定繼承人或遺囑繼承人。我國繼承法確定的法定繼承人有：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
(三)繼承人依法取得的遺產，必須是被繼承人生前個人所有的合法財產或者是依法可以繼承的其它合法財產權益。不能把家庭共有財產、夫妻共有財產以及合夥財產不加分割作爲遺產來繼承。像這樣的財產必須分割以後屬於死者個人所有的部分纔是遺產。一切非法所得的財產不屬於遺產，不得繼承。
相關法律依據：
1、《繼承法》第二十六條夫妻在婚姻關係存續期間所得的共同所有的財產，除有約定的以外，如果分割遺產，應當先將共同所有的財產的一半分出爲配偶所有，其餘的爲被繼承人的遺產。
遺產在家庭共有財產之中的，遺產分割時，應當先分出他人的財產。
2、《繼承法》第五條繼承開始後，按照法定繼承辦理;有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理;有遺贈扶養協議的，按照協議辦理。
3、《繼承法》第二十九條遺產分割應當有利於生產和生活需要，不損害遺產的效用。不宜分割的遺產，可以採取折價、適當補償或者共有等方法處理
4、《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第四十二條遺囑人以不同形式立有數份內容相牴觸的遺囑，其中有公證遺囑的，以最後所立公證遺囑爲準;沒有公證遺囑的，以最後所立的遺囑爲準。
5、《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第五十八條人民法院在分割遺產中的房屋、生產資料和特定職業所需要的財產時，應依據有利於發揮其使用效益和繼承人的實際需要，兼顧各繼承人的利益進行處理。
