商品房銷售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行現房銷售的標誌。
一、什麼是銷售許可證？
商品房銷售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行現房銷售的標誌，否則房地產開發商的銷售行爲是無效的;商品房預售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行期房銷售的標誌，否則，房地產開發商的預售行爲同樣是無效的。
何爲現房?何爲期房?二者之間有明確的法律界定：只有已領取房產證和土地證的房子才能稱得上是現房;而房子是否已經蓋好，是否有人已經居住，並不成爲衡量是否是現房的標準，這正是購房人在實際買房過程中容易混淆和產生誤解的地方。
原因在於購房人完全憑自己的感性認識來分辯事物。相反沒有土地證和房產證的房子即便是已經蓋好，或者已經有人居住，但仍然屬於期房的範疇。在買賣過程中仍然應按期房銷售。
二、商品房預售許可證與銷售許可證有什麼區別？
商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區別在於各自取得的條件不同，主要表現在：商品房(現房)銷售許可證的取得必須符合下列條件：1.開發企業具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;
2.取得土地使用權證書和使用土地批准文件;3.持有建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證;4.已通過竣工驗收;5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期;
6.物業管理方案已落實。買現房的好處在於可以比較清楚地瞭解房屋的現狀，可以儘快取得房地產權利證書等。
而商品房預售許可證的取得要符合下列條件：1.項目取得建設用地規劃許可證;2.建設工程規劃許可證;3.國有土地使用證;4.建設工程開工證;5、已投入的工程建設資金達到總投資的25%以上;6施工進度和竣工交付時間確定。
預售的房屋可能在銷售的時期根本看不到房子的框架，房屋有可能還沒出地面，房子未來的狀況、小區的狀況等只能通過樓書來表現，因而預售的房屋不確定的因素較多。
按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”此條款可以理解爲：
1、出賣人只要有預售許可證房子就可以賣，其預售行爲就是合法的，所簽訂的`商品房買賣合同就是有效的。購房人買了沒有預售許可證的房可以要求解除合同
雖然說買房要看“五證”，但除預售許可證的其它“四證”主要是給發放預售許可證的房產管理部門看的，房地產商缺少其它“四證”並不成爲購房人要求退房的充足理由。
2、僅憑房地產商沒有取得預售許可證賣房而要求解除商品房買賣合同不一定會得到法院支持，只有到起訴時，房地產商仍然不能取得預售許可證，購房人請求法院解除合同的請求才會得到法院的支持。
在具體的實踐操作中，還要特別注意地方法規的規定，比如北京市國土資源和房屋管理局關於印發《〈北京市城市房地產轉讓管理辦法〉實施意見》的通知中的新規定：“商品房竣工後，房地產開發企業應當按規定時限申請辦理房地產權屬證書
並自取得房地產權屬證書之日起，持房屋所有權證書和土地使用權證書進行商品房現房銷售。商品房竣工後，房地產開發企業未取得房地產權屬證書的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內繼續進行商品房預售;但自取得竣工備案表之日起超過四個月的
不得進行商品房預售。”這個規定等於說現在有一種已建好的房子，預售許可證本身沒有過期，但由於取得竣工備案表4個月而沒拿下房產證是不能銷售的。這些具體規定是否與前面所說的高法解釋相沖突和矛盾是值得探討的一個問題。因爲預售許可證本身沒有過期就意味着是效的，應適用高法的解釋。而這個地方上的規定又是不能銷售的。
一、預售許可證是什麼意思
1、商品房預售許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。其主管機關是市住房和城鄉規劃建設局，證書由省住房和城鄉建設廳統一印製、辦理登記審批和核發證書。
2、法律依據：《城市商品房預售管理辦法》第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
二、商品房預售的條件
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可證；
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的`資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條出賣人訂立商品房買賣合同時
具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者爲拆遷補償安置房屋的事實。
房產銷售許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。其主管機關是國土房管局
證書由市國土房管局統一印製、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。
銷售許可證和預售許可證區別
1、適用對象不同。
商品房預售許可證的適用對象是期房，預售許可證是專門針對期房而言的，是對期房出售的一種管理制度，目的是保障消費者的利益，約束開發商的行爲。商品房銷售許可證的'適用對象是現房，因爲該證件是證明房地產管理機關允許房地產開發企業在房產項目竣工後便可銷售的標誌。
2、辦理條件不同。
若要取得預售許可證，則要求開發企業已投入的工程建設資金需達到總金額的25%以上，且已經確定施工具體計劃和竣工時間，建立了商品房預售賬戶。
若要取得銷售許可證，則要求該房產開發項目已經竣工且驗收合格，此外，該房產的供水、供電、燃氣等配套基礎設施也必須已具備使用條件或者已經確定交付日期。
