中小房企批量虧損面臨生存大考，2021上半年，房地產市場延續去年底熱度。 不過，這種市場熱度並未傳導至中小房企的業績表現上，相比規模型房企，中小房企仍然面臨了嚴峻的生存壓力。
中小房企批量虧損面臨生存大考1
隨着2021年過去一半時間，不少房企發佈了上半年業績預告。根據東方財富choice數據顯示，截至7月28日，A股房地產企業共有46家發佈業績預告，其中，26家企業宣佈上半年歸屬上市公司股東的淨利潤是盈利狀態，另外還有20家對歸屬上市公司股東淨利潤進行了預虧損發佈，預虧企業數量佔已發佈盈利預告企業數量的43.48%。
從數據來看，今年上半年房企業績虧損現象相較往年有所增多。諸葛找房數據研究中心分析師認爲造成這種情況多半是受“三道紅線”制約以及融資監管力度加大的影響，房企預計盈利空間將會受到一定程度的壓縮。
對於這些房企出現虧損的原因，上述分析師認爲主要有兩方面：“首先在全國房地產政策調控趨緊的環境下，房企的銷售價格、推盤力度等均受到一定程度的影響，造成利潤率下滑；其次，隨着房企紛紛開始醞釀業務轉型，部分房企轉型失利，同時地產業務也並未帶來較大盈利，也使得業績出現下滑，另外，部分房企佈局城市受疫情影響，銷售回款也受到一定阻力。”
多城調控持續加碼
中小房企面臨生存挑戰
2021上半年，房地產市場延續去年底熱度。從去年的“三道紅線”、房貸集中度管理到今年上半年的集中供地政策，房企端、銀行端、土地端三大主體聯合發力，多措並舉，進一步落實“三穩”目標。
在這種情況下，上半年新房、二手房市場活躍度均較高。隨着多城調控政策頻頻加碼，市場熱度有所回落，房地產成交規模受到一定程度的抑制，但相對而言仍處於較高水平。
不過，這種市場熱度並未傳導至中小房企的業績表現上，相比規模型房企，中小房企仍然面臨了嚴峻的生存壓力。
在所統計數據中，上半年出現虧損的房企多爲中小規模房企，例如沙河股份、南國置業、光明地產等。一位TOP30房企人士認爲，中小房企資金實力較弱，資金週轉效率相對較低，同時自身品牌影響力不足，運營能力有所欠缺；另一方面，“三道紅線”政策制約疊加融資監管力度加大使得企業間分化明顯，中小房企在融資方面凸顯出一定的難度，這些因素都是導致中小企業經營難以爲繼的重要方面。
實際上，隨着融資端收緊以及土地端兩集中政策的實施，不少中小房企已經喪失了拿地和後續開發能力。
以*ST中房爲例，由於此前的業績疲弱，公司已經被冠以“ST”警示，公司也曾向外界透露，因主營房地產業務可銷售房屋減少，預計公司上半年的累計淨利潤可能爲虧損。
公開資料顯示，今年上半年，*ST中房已無新增房地產儲備，無新開工以及竣工項目，也無商品房銷售。截至二季度末，該公司可出租物業總面積3024.82平方米，實際出租面積161.28平方米。2021年上半年實現出租收入16.82萬元，其中2021年第二季度實現出租收入8.41萬元。
在這些預告虧損的企業中，預計虧損額度最高的是泰禾集團。根據泰禾集團發佈的盈利預告顯示，其上半年歸屬上市公司股東的淨利潤預計虧損8.5億元至11.5億元；有5家中小企業爲近年來首次虧損，分別爲沙河股份、渝開發、美好置業、天保基建和國創高新。
轉型失利影響業績
後期戰略聚焦需更明確
除了本身的開發實力已經不適應競爭激烈的行業環境，不少中小房企在尋求轉型的過程中也遇到了不小的挑戰。
不難發現，上半年業績預虧的房企中不少都是由於轉型失利而導致。
以今年上半年首次出現淨利潤虧損的美好置業爲例，其上半年歸屬上市公司股東的淨利潤虧損額在2.9億元至4.1億元。對於公司的業績虧損，美好置業相關人士回覆中國房地產報記者稱，主要原因是裝配式建築業務尚未達到相應的規模，報告期產生經營虧損2億元；此外，受房地產開發週期影響，2021年前6個月房地產項目結算面積、結算收入較少，125億元的項目預收款也尚未達到結算條件。
對於美好置業而言，雖然今年上半年纔出現虧損，但實際上轉型裝配式建築的陣痛期並不短。公開資料顯示，2017年，美好置業正式進入裝配式建築賽道，此後公司業績便呈現下滑態勢，2017年至2019年歸屬上市公司股東的淨利潤逐年下滑。
“由於公司裝配式建築業務處於培育期和投入階段，管理費用增加且收入佔比較小，房地產業務仍然是公司業務收入的主要來源。房地產業務收入與工程項目的進度和排期直接相關，完工交付的項目規模決定了收入規模。”上述美好置業人士表示，目前，公司房地產業務板塊預售項目期末預收款項125億元，但尚未達到結算條件，將在未來1-3年的期間逐步確認收入；累計取得裝配式建築業務EPC、PC及設計訂單額合計約74億元，其中履約中合同金額71億元，將在未來1-3年逐步履約、結算，一定程度上保障了公司未來數年內主營業務收入及利潤實現。
此外，該人士還提到，裝配式建築業務的盈利時間尚取決於市場狀況變化、業務拓展和經營情況等多種因素，公司能做的就是繼續專注房屋智造主業，夯實公司基本面，爭取實現良好業績以獲得投資者更多認可。
相比美好置業，另一些小房企卻因爲轉型業務表現不佳而在生死線上徘徊。
例如*ST銀億，其業績預告顯示，公司上半年歸屬上市公司股東的淨利潤虧損3億元至3.7億元，同比下降1424.6%-1733.67%。對於業績大幅下滑的原因，*ST銀億表示，受歐美、印度等境外疫情嚴重等因素影響，公司旗下汽車零配件境外業務經營受到較大制約，導致汽車零配件板塊經營業績產生虧損。同時，公司旗下房地產業務受項目交付收入較少、財務費用以及自持物業折舊等計提因素影響，經營業績亦產生虧損。
面臨同樣情形的.還有*ST綠景。由於收入減少、期間費用（包括公司重大資產重組中介機構費用等）增加，*ST綠景預計今年上半年歸屬上市公司股東的淨利潤虧損600萬元至1000萬元。
值得注意的是，*ST綠景於2019年、2020年連續虧損，分別實現歸母淨利潤-0.09億元、-0.18億元，同期對應的營收分別爲0.16億元、0.15億元。根據滬深交易所發佈的退市新規，若*ST綠景今年的淨利潤仍爲負值且其營業收入低於1億元，則該公司很可能將面臨退市的命運。
上述諸葛找房研究中心分析師認爲，房企轉型過渡期較長，短時間內帶來可觀收益的可能性不大，因此，對於這些中小房企而言，未來一方面要保證主營業務、企業優勢領域業務有較好的收入來源，以此提高營收；其次，應提高公司運營能力，在保證不影響公司運營的情況下儘可能的降低運營成本，拓寬盈利空間；第三，其建議這些轉型其他賽道的中小企業，應根據公司轉型業務的市場情況和發展前景，考慮是否繼續聚焦該轉型業務，還是佈局新的業務領域。
中小房企批量虧損面臨生存大考2
房企在今年上半年可以說是艱難求生，在接連的調控政策下，房產市場情緒趨穩，不少城市房價和銷售量增速收緊。
根據房企業績預告公告， 41家已披露上半年業績預告的A股上市房企中，18家房企顯示“虧損”。
7月公佈了2021年上半年國民經濟運行情況以及房地產行業數據。1-6月，商品房銷售額92931億元，增長38.9%，比2019年1-6月增長31.4%，兩年平均增長14.7%。
近日多家A股房地產上市公司公佈的2021年半年度業績預告或業績快報顯示，多家房企上半年業績普遍實現正增長。
比如，綠地業績快報顯示，上半年營業總收入同比增長34.74%；奧園美谷則實現扭虧爲盈，上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤預計盈利4800萬元-5800萬元，因第二季度公司收購的浙江連天美企業管理有限公司並錶帶來正向貢獻。
不過，依然有不少房企沒能賺到錢。從目前公佈了2021年中報業績預告的上市房企來看，出現業績預虧、預減的房企中，儘管也有新華聯、泰禾集團、嘉凱城等規模房企，但主要還是中小房企。根據公告內容，造成房企們虧損的主要原因則包括項目未滿足結轉條件、新業務模式受阻、融資成本上升等。
其中，泰禾集團的預計虧損額度最高。7月15日，泰禾集團發佈公告，預計2021年1-6月歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損爲8.5億元-11.5億元。緊隨其後，新華聯虧損7億元-7.5億元。
部分房企除出現虧損外，還面臨着退市風險。比如，綠景控股今年上半年預計歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損1000萬元至600萬元。
業內人士分析指出，儘管今年市場形勢較好，但因爲調控政策頻出，新房限價與集中供地政策擠壓房企利潤空間，且“三道紅線”新規下房企融資環境趨緊，使得中小房企生存壓力與日俱增。
